Ako fungujú hypotéky v Rakúsku a na Slovensku?
Nie je hypotéka ako hypotéka. Aj v krajinách únie sú v hypotekárnych produktoch isté rozdiely. Porovnali sme hypotekárny trh v Rakúsku a na Slovensku z pohľadu schvaľovacieho procesu, ale aj z pohľadu príjmu žiadateľa, či samotnej nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom financovania. Aké to je, keď si Slovák zamestnaný na Slovensku berie hypotéku v Rakúsku a napríklad Slovák zamestnaný v Rakúsku berie hypotéku na Slovensku?
Financovanie bývania sa mierne líšu už na začiatku tohto procesu, teda pri podávaní žiadosti. Ak si Slovák berie hypotéku v Rakúsku, neminie ho väčšinou návšteva Spoločného registra bankových inštitúcií. Rakúsku banku totiž bude zaujímať klientova úverová zaangažovanosť, a preto musí k úveru dokladovať aj výpis zo slovenského bankového registra, v istých prípadoch aj z nebankového registra. Výhodou je, že drobné omeškania so splátkami rakúsku banku nemusia vždy až tak trápiť, zato existujúca väčšia zaúverovanosť na Slovensku môže byť pre rakúsku banku problém. Závisí však tiež od príjmu žiadateľa. Napríklad ak máte na Slovensku už hypotéku a vlastníte nenhuteľnost, rakúskej banke môže postačovať fakt, že byt alebo dom prenajímate a z toho splácate daný úver. Zostáva vám teda dostatok voľných prostriedkov na splácanie dlhu v Rakúsku.
V Rakúsku treba slovenský príjem tiež dokladovať. Budete k tomu potrebovat pracovnú zmluvu, výpisy z účtu. výplatné pásky a niekedy aj potvrdenie o príjme na tlačive rakúskej banky. Ak máte jednoosobovú s. r. o., niektoré banky v Rakúsku vám vedia zakceptovať aj obraty. Podobné to je, ak ste živnostníkom na Slovensku.
Ak pracujete v Rakúsku, a chcete požiadať o úver či hypotéku na Slovensku musíte doložiť rovnako pracovnú zmluvu, výpisy z účtu a výplatné pásky, ale hlavne toľko nenávidené potvrdenie o príjme. Prečo nenávidené? Rakúski zamestnávatelia si často najímajú služby HR a mzdových učtovníkov externe. Na potvrdení o príjme teda veľakrát stojí iný zamestnávateľ, ale iná pečiatka firmy, ktorá toto potvrdenie vystavila. Navyše, rakúski zamestnávatelia nevedia pochopiť, prečo musia strácať čas vypĺňaním potvrdenia o príjme, keď je z pracovnej zmluvy , výpisov z účtov a výplatných pások zjavné, že v danej firme žiadateľ pracuje. Je to tak ale kvôli tomu, či sa zamestnanec náhodou nenachádza vo výpovednej lehote.
Proces získania správne vyplneného Potvrdenia o príjme sa môže natiahnuť v Rakúsku aj na 3 týždne. A to budete šťastní, keď bude tlačivo vyplnené riadne a správne. Týmto však proces overovania príjmu nekončí – osobu, ktorá vám potvrdenie o príjme vystavila, treba upozorniť, že zo slovenskej banky si môžu príjem overovať aj telefonicky alebo mailom.
V rakúskej banke nedostanete viac ako 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. V ojedinelých prípadoch vám vie rakúska banka úverom pokryť aj poplatky spojené s kúpou, ktoré sú v Rakúsku okolo 10 %. Na Slovensku stále existuje možnosť získať na výnimku aj 90 % z hodnoty alebo ceny nehnuteľnosti (zohľadňuje sa vždy nižšia hodnota). Hoci percento výnimiek sa neustále znižuje, možnosť tu je. Problém ale paradoxne je v tom, odkiaľ pochádza príjem žiadateľa. Ak zo zahraničia, tak Vám možno slovenská banka poskytne automaticky iba 70 % z hodnoty alebo kúpnej ceny nehnuteľnosti. A sú tu aj banky, ktoré zoberú do úvahy pri posudzovaní príjmu iba 80 % z jeho výšky.
Znalecký posudok – v Rakúsku ho nepotrebujete, banka si ocení nehnuteľnosť interne. Na Slovensku zväčša potrebujete znalecký posudok, ale občas je možné nechať si naceniť nehnuteľnosť tiež interne bankou.
Schvaľovací proces je tiež iný – kým v Rakúsku bežné hypotéky schvaľujú priamo na pobočke, na Slovensku sú to schvaľovatelia na centrálach bánk. Niekedy je v Rakúsku možné, že Vám dajú reálny prísľub úveru takpovediac „od stola“ – ak prinesiete všetky potrebné dokumenty k úveru, schvaľovací proces môže byť príjemný a rýchly.
Poplatky spojené s úverom. Tu má jednoznačnú výhodu brať si úver na Slovensku. Väčšina úverov je aktuálne stále bez poplatku, na katastri zaplatíte za návrh na vklad záložného práva 66 eur. V Rakúsku musíte siahnuť „do vrecka“ pri kúpe aj hypotéke oveľa hlbšie. Poplatok za poskytnutie úveru je okolo 1,5 – 2,5 % z objemu úveru. Banku prípadne môžete požiadať o zníženie tohto poplatku, ale pod 1,5 % sa s najväčšou pravdepodobnosťou nedostanete. Menšia náplasť na bolesť je, že poplatok neplatíte priamo z vrecka, ale sa vám oň navýši celkový objem úveru. „Bolestivé“ sú aj poplatky za kataster, za zápis záložného práva zaplatíte 1,2 % nie z úveru, ale z celkovej ceny úveru. Taktiež o tento poplatok zvyčajne navyšujete úver. Plus treba pripočítať niekoľko sto eur za overenie podpisov a rôzne iné služby spojené s poskytnutím úveru.
Do nákladov rakúskej hypotéky treba ale pripočítať aj náklady za poistenie. V Rakúsku si totiž s poistením nehnuteľnosti nevystačíte. Väčšinou ste povinný si k hypotéke uzatvoriť aj životné poistenie, v niektorých bankách aj rôzne kapitálové sporiace produkty. Uzatvorenie rizikového životného poistenia však nevidíme ako prekážku, naopak, skôr ako morálnu povinnosť každého jedného dlžníka na hypotéke.
Ako to zhrnúť na záver? Výška financovania v pomere k hodnote nehnuteľnosti je aktuálne na Slovensku aj v Rakúsku už takmer rovnaká. Aj úrokové sadzby sú porovnateľné. Dokladovanie príjmu je v Rakúsku niekedy jednoduchšie, rovnako aj schvaľovací proces je v Rakúsku príjemnejší. Drahšie hypotéky sú ale v Rakúsku, a to najmä kvôli poplatkom za úver, správnym poplatkom a poisteniu. Čo je však neporovnateľné, je prístup bánk k samotnému žiadateľovi – kým slovenské banky majú slovenského žiadateľa s rakúskym príjmom viac pod drobnohľadom, rakúske banky bez problémov dajú úver aj Slovákovi zamestnanému na Slovensku. Samozrejme, ak spĺňa všetky potrebné podmienky.
Ak napríklad kupujete už skolaudovanú nehnuteľnosť v Rakúsku (byt alebo dom) a chcete ušetriť na poplatkoch, rozhodne stojí za pokus osloviť slovenskú banku. Ak to nevyjde, stále máte možnost získať úver v rakúskych bankách.
